二七商圈是郑州现代商业的龙兴之地，郑州最早的商业街——德化街，郑州首座百货——郑州百货大楼，丹尼斯在郑州的第一个商业——丹尼斯百货人民路店，当时如日中天、名震一时的亚细亚都在此地孕育而出。
而郑州现在的商业顶流大卫城同样在繁华依旧的二七商圈。二七商圈的商业成就外界有目共睹。
按理说二七区环绕在郑州最繁华的商业圈，而二七新区作为二七区的一部分，商业应该也不会差到哪里去，但是一直以来商业却成了二七新区无法言说的痛。
01
杉杉奥莱二店落地二七新区
整个二七新区，除了鑫苑新都会广场、亚新橄榄城都市广场、亚星淘气堡新天地这几个体量小、品牌档次低的社区型商业，还有待开业的奥马广场。目前像样的区域级商业体还没有一个，更别说城市级商业体了。
然而随着8月3日的一则土拍信息，二七新区传来了惊天利好。在二七雄厚的商业底子之上，二七新区的商业终于发力了。
郑州杉杉奥特莱斯商业管理有限公司以2.7亿元竞得编号为郑*出20号（网）地块。
也就是说传闻已久的杉杉奥特莱斯郑州二店终于落地，这不仅意味着二七新区“商业荒漠”的魔咒得以打破，对上千万郑州人来讲又多了一个高性价比的品牌折扣商场。
郑州杉杉奥莱将在二七区落地二店的消息由来已久。工商信息显示郑州杉杉奥特莱斯商业管理有限公司于年9月16日就完成了新公司的注册，注册资本万元，其注册地址就在二七区。
但此前杉杉奥特莱斯落地二七新区一直是只闻楼梯响，不见“玉人”来，让人挺挠心。
今年2月份，当时还处于传闻中的杉杉奥莱二七地块就曾挂牌过，原计划于4月3号开拍，但挂牌期结束后，却改成了终止交易。
至于为什么终止，网上更是传言纷纷，最盛的莫过于杉杉奥莱已经舍弃二七，下一个项目将会在航空港区落地。
而随着8月3日土地摘牌仪式落下帷幕，传闻不攻自破。
郑州杉杉奥特莱斯商业管理有限公司拍得的地块位于二七区核心位置大学南路辅路与左江路交汇处，使用面积约.63亩，地块总体呈现出“L”型，土地用途为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地。
杉杉奥莱二七店作为一个%自持项目，与丹尼斯奥莱天地、王府井奥莱、首创奥莱、华盛奥莱这几家奥莱店不仅没有丝毫关系，还有着本质上的区别。从官宣定位来看，项目不仅体量大，品牌的层级也很高。
项目的招商规划显示，在涵盖以往国际名品、休闲潮牌、运动户外、生活配套等多业态整合的基础上，突出家庭式购物消费体验。
有知情人士透露目前所拍地块为杉杉奥莱二七项目的一期，二期在左江路以南，灵山路以西、恒昌路以东，与本次拍得的一期土地相邻。
出让文件显示，项目总占地面积为亩，计划总投资20亿，一期总体量10万㎡左右，个标准店铺，超个免费停车位。致力于打造郑州市名品奥莱标杆。
02
奥莱店业绩“冰火两重天”
提起奥特莱斯，郑州对这一零售业态的探索已经有了十四年时间。截止目前，郑州的奥莱店已经开业的有9家，其中有两家已经闭店，待开业的有一家，在营业的有7家。
不论是从数量还是时间上来看，郑州都算得上是奥莱业态的“深度合作者”了。
但郑州迎来真正意义上的“奥特莱斯”其实是在年，位于郑开大道的杉杉奥特莱斯购物广场开业。这才是郑州人心中的第一个纯正奥莱店，是由信合置业与杉杉集团共同投资建设。
自开业以来，无论是品牌效应、销售业绩、商品资源集聚度、还是消费者口碑，均成为郑州奥莱业态的标杆。
年开业当年即实现盈利；年，杉杉奥莱中牟店进入“10亿元俱乐部”；年，以16.25亿、年增幅30%的销售业绩，在全国奥莱项目排名中居第15位。年，取得全年销售额22亿元的佳绩，在全国奥莱项目业绩位列第13名，坪效位列第10名。在郑州购物中心项目里，业绩仅次于大卫城和正弘城。
除了杉杉奥莱这样的远郊奥莱，郑州在城市奥莱上也做了不少尝试和探索。只是城市奥莱的业绩一般不如远郊奥莱那般亮丽。
康城奥莱和麦迪逊奥莱昙花一现后已经闭店；G-Box奥莱因经营面积过于mini，存在感不强；首创奥莱综合实力虽然在杉杉奥莱之上，但在郑州并没有掀起大的浪花，连续多年营收只是杉杉奥莱中牟店的一个零头；丹尼斯奥莱天地和王府井奥莱，属于后期改建项目，业绩不甚理想；华盛奥莱虽然体量大，但定位不够明晰，奥莱货品占比较少。
城市奥莱这种集中拉胯的现象，很大一部分原因是地处城市中心，其经营的品牌和折扣于大量购物中心相比均不占优势，竞争对手多，而自身优势又少，再加上缺少名品，没有大牌国际精品来支撑其做大做强，在“高手环绕”的城内想脱颖而出自然就没那么容易了。
03
什么是纯正的奥莱项目？
杉杉奥莱二七项目作为杉杉集团的自持项目，未来还是很值得期待的。从周边商业环境来看，在郑州南部区域，除了一个二七万达外，能拿得出手的商业并不多。同时作为一个纯正的奥莱项目势必会具备货源和价格优势。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾有分析，一个品牌15个正品店“甩”下来的货，才能保证一个奥特莱斯店面的供货量。
按照这一逻辑，郑州所有COACH正品店的尾货加起来也不够杉杉奥莱中牟项目的一个COACH店的货源。而在河南，没有任何一个国际一线品牌开足了这么多正品店。
如此一来，折扣店的货源就成了问题，想要开起来这些品牌折扣店，货源充足是前提。货源不稳，就无法成为纯正的奥特莱斯。这也是为什么在郑州的很多奥莱商场，不乏高价位新品，低折扣商品却很少。
货源不足有多致命，看看康城奥莱的前车之鉴就知道了。
有着“中原第一奥莱之称”的康城奥莱，在年就开启了郑州奥莱时代元年，虽然也引入了Armani、Montblanc、Gucci、CalvinKlein等众多国际一线品牌。但是在货源上却存在很大短板，很多货品都是靠买手从境外或者高端代理商那里批量购买货品，放在店内二次销售，还有一部分是从国内一线城市买回来的旧款。经历了短暂人气之后最终因为货源不稳，商场人气不足，仅仅两年时间就关门闭店了。
运营方自持比例高的项目自然就会在货源和价格上存在优势。想当初，每个奥莱落地时普遍对外宣传是纯奥莱项目，其实到底纯度有多高，看看奥莱运营商的自持比例就知道了。
而杉杉奥莱二七项目除了具备自持优势，又地处郑州近郊，而郑南又属于商业的空白区域，有了杉杉奥莱中牟店的良好开局，二七项目未来的发展潜力不可小觑，在郑州众多奥莱商业体中站稳脚跟应该不成问题，但是若想赶上杉杉奥莱中牟店恐怕还需要打一个大大的问号。
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撰文/编辑：时秦